SOURCE: ici.radio-canada.ca Publié le jeudi 18 juillet 2019  | Courtier immobilier St-Jean-sur-Richelieu
Assurance condo : de nouveaux frais pour les copropriétaires


Les propriétaires de condos devront débourser des sommes importantes au cours des deux prochaines années pour constituer un fonds d’autoassurance au sein de leur copropriété. Le gouvernement du Québec a publié cette semaine, sans tambour ni trompette, les modalités réglementaires pour capitaliser ce fonds.


En plus du fonds de prévoyance destiné à payer de futurs travaux, tels que changer la toiture ou les fenêtres, une loi adoptée il y a un an annonçait alors l’obligation de créer un second fonds pour couvrir une franchise d’assurance en cas de sinistre ou pour réparer les dommages causés à un coût inférieur à la franchise.


Les exigences ont été dévoilées mercredi dans la Gazette officielle du gouvernement. Dès l’entrée en vigueur du règlement, dans un mois et demi normalement, les copropriétaires auront deux années pour bâtir cette nouvelle cagnotte.


Selon le règlement, pendant la première année, les propriétaires de condos devront injecter dans le fonds la moitié ou plus de la franchise maximale de leur copropriété, en excluant les tremblements de terre, donc bien souvent celle qui correspond aux dégâts d’eau.


L’année suivante, ils seront tenus d’ajouter le montant restant pour égaler cette franchise.


En cas de sinistre, le fonds doit être renfloué selon les mêmes modalités.


Sur deux ans, les copropriétaires des deux exemples du tableau ci-dessus débourseront en moyenne 500 $ au cours des deux prochaines années pour capitaliser le fonds d’autoassurance de leur immeuble.


Le montant à payer équivaudra ainsi à la franchise d’une maison unifamiliale.


Selon Statistique Canada, plus d'une personne sur dix habite en copropriété au Québec et près d'une sur cinq à Montréal.


Encore des frais


Ces nouvelles charges se feront donc en sus des frais de copropriété, parfois très élevés.


« Chaque année, explique-t-on au ministère des Finances, les syndicats de copropriété devront calculer le versement total à faire par l’ensemble des copropriétaires – réparti entre eux selon les mêmes proportions que les charges communes – en fonction du montant de la franchise et du solde au fonds en début d’année. »


Le ministère rappelle toutefois que les syndicats « pourront se doter d’une assurance plus complète, c’est-à-dire une petite franchise et une prime élevée » pour diminuer les versements au fonds d’autoassurance.


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Un règlement très attendu


Le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec réclamait ce fonds d’autoassurance, un mal nécessaire selon lui.


Son secrétaire général, Me Yves Joli-Cœur, indique qu’il s’agit d’éviter « les grosses cotisations spéciales dont certains copropriétaires doivent faire présentement les frais » et « que des gens soient étranglés financièrement ».


On ne connaît pas le bilan financier de ses voisins. Ce n’est pas tout le monde qui a les moyens d’être copropriétaire au Québec. Il ne faut pas se le cacher. Des gens vivent à crédit; ils sont à la limite. Lorsqu'on leur demande un apport financier important, ils ne sont pas capables d’y faire face. L’idée est de répartir dans le temps ces dépenses.Me Yves Joli-Cœur, secrétaire général du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec


Me Joli-Cœur défend dans sa pratique des copropriétaires au bord du gouffre financier en raison de problèmes dus, par exemple, à des dégâts d’eau. D'ailleurs, de plus en plus d'assureurs au Québec refusent maintenant de couvrir ce type de sinistre.


« Le coût de l’assurance, constate-t-il, est rendu très élevé au Québec parce que l’historique en termes de sinistralité est très mauvais dans les copropriétés québécoises. »


Montant minimal de l'assurance responsabilité


En vertu du même règlement publié mercredi, les copropriétaires d'un immeuble d'habitation devront souscrire obligatoirement à une assurance responsabilité de 1 million de dollars pour les copropriétés de moins de 13 unités et de 2 millions de dollars pour celles de 13 unités et plus.