Devenir propriétaire ne faisant pas partie des motifs prévus par le Code civil du Québec pour résilier un bail, quelles possibilités s’offrent à un locataire en voie de devenir propriétaire pour éviter de payer simultanément un loyer et une hypothèque?
Le Code civil du Québec permet aux locataires de résilier un bail de logement uniquement lorsque le locataire se voit attribuer un logement à loyer modique, lorsqu’il est dans l’incapacité d’occuper son logement en raison d’un handicap, lorsqu’il s’agit d’une personne âgée admise de façon permanente dans une résidence pour aînés, de même que dans les cas de violence conjugale ou d’agression à caractère sexuelle.
L’achat d’une maison ne pouvant donc pas être évoqué pour mettre fin à un bail avant terme, le locataire doit d’abord tenter de s’entendre avec son locateur. Comme l’explique Miriam Morissette, avocate au cabinet Jolicoeur-Lacasse. «la meilleure option demeure d’aviser son locateur de ses intentions» et de convenir d’un délai pour résilier le bail, advenant le cas où la prise de possession de la propriété surviendrait avant la fin de ce dernier.
Une telle démarche «fait en sorte que le locateur ne se retrouve pas devant un fait qui n’a pu prévoir», indique Mme Morissette. Il peut donc envisager diverses possibilités pour la suite, par exemple, prendre le temps de rénover le logement avant l’arrivée d’un nouveau locataire ou même proposer aux locataires désireux de devenir propriétaire, d’acheter son immeuble s’il prévoyait le vendre, explique Mme Morissette.
Dans le cas où la prise de possession est proche, les deux parties pourraient en venir à une entente qui prévoirait des indemnités. Par exemple, le paiement de quelques mois de loyer qui accorderait au locateur le temps de trouver un nouveau locataire sans encourir de pertes. Si ses recherches s’avéraient fructueuses dans un délai plus court, il pourrait alors rembourser le montant d’indemnité payé en trop par le précédent locataire, explique Miriam Morissette, avocate au cabinet Jolicoeur-Lacasse.
Parce que toute entente se doit d’être écrite, le site internet de la Régie du logement (rdl.gouv.qc.ca) propose d’ailleurs des modèles de contrat de résiliation de bail, protégeant les deux parties.
Le locateur pourrait toutefois ne pas accepter de résilier le bail pour plusieurs raisons. Par exemple, si le logement présente des caractéristiques particulières le rendant difficile à louer, que ce soit en raison du prix élevé du logement, de sa situation au demi sous-sol d’un immeuble, de sa proximité avec un chemin de fer ou s’il s’agit d’une période inactive pour la location.
Deux possibilités s’offrent alors au locataire: la sous-location de son bail ou la cession de ce dernier. Dans le premier cas, le locataire initial demeure responsable du bail. Son institution financière pourrait toutefois exiger qu’il se libère de cette responsabilité pour lui accorder un prêt hypothécaire.
Dans le cas d’une cession de bail, c’est une autre personne dénichée par le locataire qui devient responsable du bail. Le locataire doit alors faire parvenir un avis de cession au locateur, que celui-ci est tenu d’accepter sauf s’il a des motifs sérieux d’en décider autrement, en raison du mauvais comportement ou de l’ incapacité de payer le loyer du cessionnaire par exemple. Une enquête de pré-location (crédit, judiciaire et régie du logement) guide habituellement sa décision.
Sur le site de la Régie du logement, des propositions de contrats et d’avis de cession ou de sous-location de bail sont mis à la disposition des parties.
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