ZONE EXPERTS – Mon père m’a toujours suggéré d’acheter un duplex/triplex comme première maison. La raison principale étant qu’une partie de l’hypothèque, des taxes et des autres dépenses connexes sont absorbées par les revenus provenant des locataires. Outre l’avantage financier, j’ai aussi pu constater récemment qu’investir dans un duplex/triplex et l’occuper pendant quelques années peut être très avantageux fiscalement.
Monsieur X a 40 ans, il est marié avec 2 enfants et est entrepreneur. Il y a 10 ans, il a acheté un triplex pour 700 000 $ sous les conseils judicieux de son père. Il a versé 35 000 $ comptant et contracté une hypothèque de 665 000 $. Dix ans plus tard, Madame X décide qu’elle en a assez des locataires du triplex et veut déménager dans une grosse maison unifamiliale. Monsieur X est d’accord, mais il aimerait conserver le triplex pour plusieurs raisons.
Premièrement, les dépenses de l’immeuble et l’hypothèque sont autofinancées à même ses revenus. Deuxièmement, Monsieur X est entrepreneur et n’a pas d’argent économisé pour sa retraite autre que ses REER. Il croit donc que la valeur de l’immeuble net de l’hypothèque pourrait lui servir de fonds de pension lorsqu’il prendra sa retraite ou carrément vivre des revenus de loyers lorsque l’hypothèque sera entièrement remboursée. Finalement, il contemple l’idée de refinancer le triplex afin de réaliser l’accumulation de la valeur économique de l’immeuble et utiliser cet argent comme mise de fonds pour acheter un autre immeuble à revenu.
La juste valeur marchande (ci-après « JVM ») du triplex est maintenant de 800 000 $ et le solde de l’hypothèque est de 487 000 $. Considérant le déménagement et pour des raisons de protections d’actif et de responsabilités personnelles en tant qu’entrepreneur, Monsieur X décide de transférer le triplex dans une société incorporée. Si Monsieur X veut faire le transfert complètement libre d’impôt, il perdra le droit à l’exemption pour résidence principale sur la partie qu’il occupait du triplex. Soit environ 10 000 $1 d’économie d’impôt. Quel gâchis!
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